Bất động sản bán tháo, cơ hội vàng cho ai?

• Giải quyết tranh chấp về chung cư: Cách nào hết tắc?
• Bất động sản đang đi lên từ đáy
• Cấm dùng căn hộ chung cư làm văn phòng
• Thu nhập gấp 26 lần, người dân mới mua được nhà

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước… đã tung ra một số giải pháp ở tầm vĩ mô để cứu thị trường BĐS, nhưng đến nay, tác động tích cực của các giải pháp này chưa thực sự mạnh trên thị trường. Vì thế, để tự cứu mình, ngày càng nhiều doanh nghiệp (DN) và nhà đầu tư bất động sản (BĐS) phải bán tháo dự án bằng nhiều cách để giảm áp lực nợ và nguy cơ phá sản.

Tìm cách xả hàng…

Quý I/2012, mặc dù rất khó khăn nhưng nhiều DN BĐS vẫn có tư thế cố cầm cự bán hàng để mong thị trường khởi sắc hơn, vì NHNN cho nới tín dụng đối với bất động sản và chủ trương cho điều chỉnh quy định về diện tích căn hộ chung cư,…

Nhưng sang tháng 5, các DN BĐS đua nhau tung ra nhiều chiêu thức kích cầu để bán hàng gấp, trong đó trọng tâm vẫn là giảm giá mạnh, kèm khuyến mại. Không ít DN phải thốt lên rằng, họ chấp nhận cắt lỗ để mong bán được hàng.

Nhiều chung cư giảm giá khủng vẫn không bán được hàng

Trong quý I/2012, có nhiều dự án nhà đất thậm chí đã giảm giá tới 50%. Tuy nhiên, mới đây, Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý I/2012 của Savills Việt Nam còn cho biết, giá đất biệt thự, liền kề đã giảm thêm khoảng 20% so với quý IV/2011.

Tuy nhiên, theo phân tích của Ngân hàng thế giới, trong "Đánh giá đô thị hóa tại Việt Nam", chỉ có 5% dân số thu nhập cao nhất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có khả năng chi trả cho nhà đất do các công ty phát triển đô thị cung cấp qua kênh chính thức...

Trước thực trạng khó khăn chung của thị trường BĐS, tại đại hội cổ đông mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCG), cho biết công ty sẽ bán sỉ dự án cho các nhà đầu tư hoặc hạ giá bán để thu tiền, trả nợ, tái đầu tư… và giảm áp lực trả lãi vay. Đồng thời, công ty này cũng hướng đến hình thức bán hàng kiểu góp vốn.

Còn lãnh đạo Công ty CP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình (HBC) công khai trên báo chí rằng, sắp tới HBC sẽ tìm kiếm đối tác để liên kết hoặc chuyển nhượng một số dự án.

Cũng bán dự án vì sợ phải “cõng nợ”, Công ty CP Phát triển hạ tầng và BĐS Thái Bình Dương (PPI) đang tìm nhà đầu tư để hợp tác hoặc chuyển nhượng 2 dự án tại quận Thủ Đức (TP HCM)….

Nhìn chung, dù bán dự án dưới hình thức nào thì đây cũng là chuyện cực chẳng đã của các DN BĐS vì nếu không bán dự án, DN sẽ không có vốn để tiếp tục thực hiện dự án khác, trong khi nợ ngân hàng phải trả với lãi suất cao đang hối thúc từng ngày..

… chưa phải cơ hội vàng cho dân

Khi các DN BĐS phải xả hàng, đi liền với đó, dường như luôn có không ít những phát ngôn cho rằng, đây là cơ hội cho nhà đầu tư dám mạo hiểm lúc này hoặc người tiêu dùng thực sự có nhu cầu sẽ nắm được cơ hội vàng để gom hàng hoặc cá nhân sở hữu sản phẩm nhà đất mà họ ưng ý.

Đây có vẻ như họ đang vẽ nên bức tranh kích cầu đậm màu sắc động viên, khích lệ, cho dù họ cho rằng sản phẩm rao bán ngày càng nhiều mà giá cả thì không còn “trên trời” như trước đây nên rất dễ thương lượng. Còn nhiều DN BĐS cũng cho biết hiện họ không kỳ vọng bán giá cao mà chỉ bán cắt lỗ và “chạy” lãi suất mà thôi. Và, báo cáo kiểm toán năm 2011 thì cho thấy nhiều DN BĐS đang ôm khối nợ khủng tại các ngân hàng.

Các sàn BĐS vẫn vắng khách mặc dù các chủ đầu tư đã tung nhiều chiêu kích cầu

Đặc biệt, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết hiện nay nhiều DN, trong đó có DN BĐS, phá sản do không có DN nào chịu nổi lãi suất trên 20%/năm. Nhiều ngân hàng lãi lớn và dường như ngân hàng đang muốn “thâu tóm” cả DN.

Riêng về BĐS, ông Đực đưa ra dẫn chứng: Có DN đầu tư dự án ở quận Tân Phú (TP HCM) với vốn 200 tỉ đồng, chủ đầu tư muốn bán giá 180 tỉ đồng nhưng ngân hàng trả giá chỉ 160 tỉ đồng. Chủ đầu tư không đồng ý, ngân hàng chấp nhận để đó chờ, và chắc chắn khi đến hạn phải trả nợ thì DN đành bán tháo.

Ví dụ ông Đực đưa ra hẳn không phải cá biệt trong tình cảnh hiện nay. Bởi vì, xét cho cùng, DN BĐS có nợ vốn chủ yếu là nợ ngân hàng. Do đó, ngân hàng sẽ là người “nắm đằng chuôi” còn các DN BĐS đang “ôm đằng lưỡi”.

Vấn đề đặt ra là, khi DN BĐS xả hàng, hàng sẽ về đâu? Nói vui thì không khó để trả lời rằng, hàng vẫn ở chỗ cũ do BĐS không thể di chuyển. Tuy nhiên, bên cạnh cách “nói vui” này, nhìn từ mục đích sự xả hàng của các DN BĐS là muốn hàng sẽ được bán ra, đến tay chủ sở hữu mới. Nhưng trong ngày một ngày hai, thị trường BĐS chắc chắn không thể khởi sắc tưng bừng.

Điều này có thể lý giải trên một số căn cứ: Thứ nhất, thời gian khá dài vừa qua, BĐS đã đại hạ giá chạm đáy (theo cách nói của các chủ đầu tư) nhưng người tiêu dùng vẫn còn hoài nghi “đáy”.

Hơn ai hết, mỗi người tiêu dùng đang tỉnh ngộ sau cuộc chạy đua với bong bóng bất động sản. Đã thế, chính người trong cuộc, đại diện một DN hàng đại gia trên sân chơi BĐS tự tiết lộ rằng, dù giảm giá tới 50% giá thành sản phẩm, DN BĐS vẫn còn lãi ngất ngưởng.

Điều này thêm một cái cớ để người tiêu dùng thực sự vẫn tiếp tục dè chừng chờ một đáy mới, sâu hơn. Hoặc chí ít, họ cũng không quá vội lao vào ngân hàng vay vốn để vồ lấy nhà, đất. Cách hành xử này của người tiêu dùng càng được củng cố khi liên tục có thông tin về lượng nhà chung cư, đất nền, biệt thự liền kề đang tồn với lượng khủng, không thể tiêu thụ hết trong 1 đến 2 năm tới.

Cạnh đó, khi đa số các DN BĐS đang khó khăn chung, vậy DN này xả hàng không dễ gì sang tay cho DN khác. Số lượng DN có năng lực và thực sự muốn thâu tóm thị trường không nhiều. Nếu họ dang tay mua gom cũng không đáng bao nhiêu so với nguồn cung quá dồi dào.

Theo đà này, khi người tiêu dùng còn dè chừng, các DN BĐS đành nhìn nhau chờ gặp may hoặc tìm cách mới để dần ngóc đầu dậy. Mà cách mới cũng phải chờ thời gian, không dễ gặt thắng lợi ngay. Và, các nhà đầu cơ nhỏ lẻ phải tháo chạy thoát thân hoặc đành dùng BĐS để gán nợ cho ngân hàng.

Rõ ràng hàng đang có xu hướng chảy vào tay các đại gia nhiều tiền mặt, trong đó có các ngân hàng đang nắm sổ nợ của các DN BĐS. Như thế, khó để nói không với tình huống: NH sẽ chờ DN thực sự “hấp hối” mới dang tay nhận từ DN BĐS gán nợ hoặc cưỡng chế thu nợ bằng BĐS.

Và hiện nay, tại các sàn giao dịch BĐS vẫn èo uột, khách vắng hoe. Tất cả điều này cho thấy, người dân có nhu cầu thực sự vẫn còn giấc mơ xa tới việc sở hữu nhà đất hợp túi tiền.